Subrogación hipotecaria ¿En qué consiste?

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Conoce a lo largo de este artículo ¿En qué consiste la subrogación hipotecaria en las finanzas? ¡Todos los detalles aquí!

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Subrogación hipotecaria

Una de los aspectos más importante y delicados al momento de vender nuestra propiedad es la subrogación hipotecaria. Es mucho más común y habitual de lo que nos podemos imaginar, lo que debemos de tomar en consideración son algunos aspectos que vamos a ir mencionando a lo largo de este artículo.

Ahora bien sabemos ¿Qué es la subrogación hipotecaria? ¿Cuándo es necesario hacerla? ¿Tiene ventajas o desventajas? Son dudas que como propietarios o compradores de alguna propiedad se nos puede presentar y que son totalmente válidas.

La subrogación hipotecaria la podemos definir como la operación de compra y venta de una vivienda que este bajo la figura hipotecaria, lo que significa que junto a la casa vendemos la deuda que hemos creado con la entidad bancaria. Cabe destacar que son las entidades financieras quienes aprueban por medio del análisis del perfil del riesgo del comprado son los que aprueban o no la venta de la deuda. Si quieres saber más sobre este análisis te invitamos a que ingreses al siguientes link Qué es Cirbe

Por eso es importante en primer lugar manejar muy bien estos conceptos y saber cuáles son las mejores opciones si queremos vender o comprar una casa o una propiedad que este bajo efectos hipotecarios.

Cabe destacar, que la venta de la subrogación hipotecaria tiene unos gastos asociados, esto significa que aunque no pagaremos el monto total de la hipoteca si existen para lograr la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor y la nueva solicitud por parte del comprador.

En primer lugar lo que debemos entender es que este tipo de comisiones que nacen por la subrogación hipotecaria se incluirán en el contrato del banco y por lo general es el vendedor de la propiedad quien asuma cada uno de ellos, respetando las limitaciones interpuestas por la ley de la nación donde nos encontremos. Es importa señalar, que las entidades financieras para lograr establecer estas comisiones estudian de cerca los perfiles de riesgo del vendedor para saber si el cliente puede con la suma de dinero que se le ha establecido pagar.

Por otro lado es importante señalar que la subrogación hipotecaria también lleva consigo gastos normales de notaria, registro, gestión, entre otros los cuales al comienzo por lo general son asumidos por las entidades financieras. Sin embargo los gastos que se generen por concepto de tasación si son asumidos por los clientes, al menos que no se modifique el tipo de hipoteca.

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Ventajas

Una de las ventajas más notorias cuando decidimos optar por la subrogación hipotecaria es que como vendedores nos logramos ahorrar el gasto de la cancelación de la deuda o de la hipoteca. Mientas que si somos compradores nos beneficiamos del ahorro de la conocida comisión de apertura, la cual viene asociado o dada por la aceptación de una nueva hipoteca al igual que los conocidos gastos de tasación por la nueva propiedad que estamos adquiriendo.

Otro de las bondades que nos regala la subrogación hipotecaria por lo menos en España, es el no pago de los Impuestos conocidos como Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Al menos que como parte compradora queramos hacer algún ajuste para lograr la ampliación del capital lo que conlleva a una nueva tasación de la propiedad en cuestión.

Por otro lado aceptar una subrogación hipotecaria y cumplirla a nosotros como compradores nos aumenta el expediente crediticio delante de las distintas entidades financieras, lo cual nos favorece al momento de solicitar un crédito, préstamo o hasta una nueva hipoteca. Por lo que recomendamos evaluar con detenimiento cada una de las clausulas y determinar si es un buen negocio o no.

Para entender un poco mejor cuáles son las ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria, te invitamos a que disfrutes del siguiente vídeo

La subrogación hipotecaria sin bancos ¿Es posible?

El realizar estos tipos de transacciones sin conocimiento por parte de las entidades bancarias es imposible, ya que recordemos que no solo estamos firmando el contrato de compra y venta de la propiedad, sino que debemos firmar las nuevas condiciones de hipoteca lo que se hace delante de las entidades bancarias.

No importa si el vendedor o el comprador llegan acuerdos paralelos a los ofrecidos en el banco la firma dentro de la entidad bancaria siempre hará conocer de las actividades de compraventa de las propiedades que se encuentren bajo dependencia hipotecaria.

Si el banco no llega a dar el visto bueno al comprador de la propiedad existe una forma financiera de poder ejecutar la transacción, sin embargo, es de sumo riesgo para el vendedor ya que queda registrado ante la entidad financiera y registro que por falto de pago el único responsable es el vendedor aunque ya no viva dentro de la residencia.

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Consideraciones 

Cuando se realizan negociaciones de compra y venta de cualquier bien o propiedad, es necesario que el vendedor explique al comprador cada una de las características y condiciones en las que se encuentra los bienes.

Estas características y condiciones cubren tanto el aspecto físico como financiero de la propiedad. Debemos entender que estamos legalmente obligados a informar a los posibles compradores las condiciones de hipoteca en las que se encuentra la residencia, tanto el capital que falta por amortizar, intereses por pagar, plazo por cumplir, entre otras.

Por otro lado conseguimos cada uno de los gastos bancarios a los que vamos a incurrir y que de igual manera las distintas entidades financieras están obligadas por ley a informarnos de cada una de ellas. De esta manera el comprador podrá tomar un a decisión con el panorama financiero y estructural claro y completo de la propiedad, para evitar desacuerdos legales más adelante.

Cada uno de estos datos se encontrara en los documentos de subrogación hipotecaria, donde se especificara de manera detallada y sin ninguna omisión para los nuevos clientes. De igual manera, el cliente debe solicitar un certificado donde se demuestre la deuda que se tiene al momento de aceptar la hipoteca y las escrituras de compra y venta de la propiedad esto con el fin de que ambas partes manejen de manera completa cada uno de los datos financieros.

Es importante destacar que en la subrogación hipotecaria no se manejan gastos de apertura ya que se está manejando una hipoteca que se encuentra ya abierta,  al menos que exista ampliación de capital. Si se da este caso debemos entender que la comisión se hará en basa a la cantidad por la cual se solicito la ampliación y no por el total. En este último caso el banco basándose en el CIRBE puede determinar si el comprador está capacitado para asumir está nueva deuda o no.

¿Es conveniente la subrogación hipotecaria?

Como ya hemos definido la subrogación hipotecaria es el pase de una deuda sobre un bien a otra persona por concepto de la venta de la residencia. De igual manera hemos definido estas operaciones comerciales son mucho más comunes de lo que nos podemos imaginar, sin embargo, debemos tomar en consideración que el realizar este tipo de operaciones así como cualquier otra tienen efectos que nos pueden beneficiar o perjudicar.

El mas relevante dentro de este tipo de transacción es que el vendedor se libera de una deuda hipotecaria sobre un bien que ya no va a hacer más de su responsabilidad. Por su parte el comprador, adquiere la deuda hipotecaria frente al banco sobre la residencia que ha adquirido. El vendedor también va hacer responsable de las comisiones, intereses o clausulas consideradas abusivas dentro de las entidades financieras, sin derecho a una renegociación.

Por eso es de suma importancia que si nosotros vamos a adquirir una subrogación hipotecaria leamos con detenimiento cada una de las condiciones que se estipulan dentro del documento hipotecario para evitar inconvenientes y machar nuestro expediente crediticio. Lo cuál nos puede afectar en un futuro si deseamos asumir nuevas dedudas financieras con las entidades correspondientes bajo deudas como préstamos, giros o nuevas hipotecas.

Por lo que tanto vendedor como comprador deben hacer sus cuentas y consultas necesarias para ver si es factible o no este tipo de transacciones. Cada subrogación hipotecaria es distinta, cada propiedad y condiciones son distintas por lo que establecer casos generalizados sería una irresponsabilidad, el consejo financiero es lea, interprete y consulte con abogados y sus entidades financieras de confianza si es viable una negociación bajo las condiciones hipotecarias expresadas en el documento original y vea cual es la mejor opción que puede encontrar en el mercado con el fin de tomar la respuesta correcta que cubra tanto sus necesidades como el cuidado de nuestros ahorros y nuestras nuevas inversiones financieras.

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